在美國，出租房屋有個好聽的名字叫“房屋管理“，每個地區都有專門的房屋管理公司，許多有工作的人忙不過來，買投資房之后懶得自己管理，就委托管理公司出租，當然，跟買賣房屋一樣，管理公司也必須要有 Broker 執照，而房地產經紀人通過執業的公司也可以進行房屋管理。

 

買了美國房產后，自己管理房屋，感覺挺不容易的，尤其是想要獲得好的投資回報，還真得勤動腦多費心才行。

 

那么如果有閑置的房屋要怎樣才能當好包租婆呢？看【永銘國際】為您總結的這些小貼士吧！

 

 

隨時了解租金的動態行情

 

租金太高，無人來租，房屋空置率就高，這樣你會損失金錢。租金太低，想來租的人雖然多，但你仍然損失了金錢。所以，了解房屋租金的市場行情是當好包租婆的首要任務。您可以在房屋租賃網站收集房源信息，了解租金的實時行情，掌握投資房的地點、新舊、布局、面積和租金水平。

 

認真篩選租客

 

在美國，房東不能因為租客的膚色、種族、性別、年齡、身體狀況（比如殘疾）、家庭狀況（比如小孩多）等原因拒絕出租，這些都是違法行為。如果出租廣告中出現這些字眼，你很可能就會當上被告。但是你可以拒絕租客帶寵物，也可以拒絕信用不好或你認為收入不穩定的租客。出租房子之前，房東都要對租客作一個小小的背景調查，也就是讓租客填一份租房申請表，上面有一堆問題要他回答，比如他的工作單位、收入狀況、家庭成員和聯系方式等等，而且他必須向你提供社會安全號 (Social Security Number)，通過這個號碼，你可以上網查詢他的信用狀況。如果他的信用分數很差，那就說明他成為你租客后不付房租的可能性比較大。

 

出租合同一定要約定清楚

 

當決定出租之后，雙方要簽訂一份出租合同，將來發生爭議，依白紙黑字所寫為準。在美國，水、電、氣這些公用設施費用，叫做 Utility，租金內是否包括 Utility，是否包括垃圾費和剪草費，是否準許帶寵物入內，入住的成人有幾位以及姓名等等，都必須要在合同中寫明的。有些老式公寓樓，由于電表、水表沒有單獨設置，租金通常都包括 Utility，就跟賓館一樣。較新的公寓樓，電表、水表已經單獨設置，租金則不包括 Utility。投資獨立房的好處是，Utility、垃圾費、剪草基本上都是租客自付，甚至室內部分設施的維修費用（比如冰箱、洗衣機），也可以約定是租客的責任。

租期的長短也是需要商議的，通常租期越短，房東花費在清潔地毯、粉刷墻面等方面的費用就高，空置率也會高一些，所以房東都希望租期越長越好，一般投資房都要求至少一年的租期。租約滿了之后，如果房客繼續留住，經房東同意后可以不再簽合同，依然適用以前的合 同，但合同的性質就由從前的 Yearly-to-yearly 變成了 Monthly-to-monthly，兩者的不同之處是，前者不能在租期內隨意變更或解除合同，而后者只要提前30天通知對方，房東和租客都可以中止合同。

 

合同還有一個重要內容就是約定違約責任以及什么情況下可以解除合同。比如可以在出租合同中約定，每個月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天開始）就要收取延期支付費，逾期7天，房東就可以選擇中止合同，要求租客搬離，或者選擇租期內的全部租金到期，要求租客即時支付全部租金。

 

另一個需要注意的問題是房屋押金，美國叫 Damage Deposit，數量跟國內一樣，差不多或者略低于一個月的租金。如果租客帶有寵物，你可以收取寵物費 (Pet fee)，這個費用跟押金不一樣，通常是不予返還的。寵物費如果是一次性收取的，一般是1只寵物200-300美元，如果按月收取，一般是1只寵物20-30美元。

 

租客在簽訂出租合同入住后，房東還需要注意查看 Utility 的名字是否已經及時更換到租客的名下，你可以打電話詢問 Utility 公司，如果還沒有，你得盡快催促租客辦理，否則這個期間發生的水、電、氣費就是房東承擔了。

 

維護保養并及時修理損壞的設施

 

房屋是房東的財產，所以房屋的保養和維護是房東的責任。如果不事先在合同中約定，按照美國的法律，房屋內所有設施的維護則都是房東的責任。對老美而言，空調、暖氣和熱水器是不能有故障的，這些壞了一定是由房東負責維修，如果不及時修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后將費用從租金中扣除。

 

現在碰到一些小問題，可以學著自己維修。比如紗窗壞了，去 Lowe's 花五美元就買回一大塊，自己也能弄上去。比較專業的問題，比如空調或熱水器不工作了，就只能請專業公司。美國的人工費很高，專業公司僅上門檢查一下，也要收取70-80美元，所以，你得注意收集不同公司的服務質量和收費信息，以便選擇一家服務最好收費最低的。

 

在美國，房屋的保養維修費用確實是一筆不小的開支，比如屋頂，每隔15-20年就要更換一次，壽命最長的屋頂也只有30年，而一個1200英尺的獨立房，換一次屋頂至少就要3000美元。由于房子都是木制結構，每年你還需要注意防白蟻、防霉，否則，損壞了房屋結構，損失就大了。

 

種樹也很有講究，有些樹的根太大太粗，你不能把它種得離房屋太近，否則，日久天長，它會破壞你的下水管道，樹枝斷了也會砸壞你的屋頂，危及人身安全。所以呢，一旦發現這種風險，你就要請人來修剪樹枝或者干脆砍掉整棵樹，這些都得花錢。