很多人問小銘，身邊有錢、有地位的朋友大多海外購置了房產，為什么？

今天小銘就真真切切的告訴大家“我們為什么要進行海外房產的投資？”

 

 

01，投資及資產配置需求

 

對于房地產投資而言，主要分為兩種邏輯，第一種就是追求房產本身價值的上漲，獲得投資收益；第二種邏輯就是通過房產出租的形式獲取每年現金流的收益。

 

第一種邏輯完全適用于我們國內的市場，房產價值在近20年之中，上漲速度極快，但目前上漲趨勢放緩了很多。而國際上也有很多城市在過去的十年之中房價上漲幅度很大，很多投資人也通過低位買入房產在高位拋售房產的方式賺取了不菲的差價收益。

 

但這樣的投資往往伴隨著一些問題，因為每個國家的政策不同，通常會收取一定的稅費，所以我們在計算凈收益的時候，就需要把全部的持有成本考慮進去。比如加拿大某些地區的房產，在出售房產時需要繳納上一次出售時差值的50%作為稅費等。

 

第二種邏輯，就是通過將房屋短期或長期出租獲取穩定現金流的投資方式。我國目前的房產租金收益在1%到2%之間，收益率在國際上屬于偏低的水平，也就是我們常說的租售比偏低。

 

而在一些旅游業發達的地區或者名校聚集的地區，房租收益率往往會很高。像美國某些地區房產出租，每年稅前的收益率可達到10%以上，而歐洲一些地區的商鋪出租收益率也能達到10%以上。同時租金收益率也會伴隨著地區經濟的發展而做出相應的調整，由于歐洲經濟的不斷復蘇，因此歐洲房產的收益率一直處于穩中有升的狀態。如果能持有房產超過十年以上，那么它的收益率將會變得非?？捎^。

 

但租金收益率超高的地區，它的房價往往會保持一個平穩的水平，不會隨房價的周期上漲而快速增長，但也不會隨著金融危機等問題的出現而導致房價及出租收益率的降低。

 

所以我們在考慮投資標的的時候，一定要明確自己的投資邏輯是更傾向于房價上漲帶來的本金收益，還是更傾向于穩定的現金流回收。

 

海外房產的投資，其實會涉及很多的外在因素，除了房產本身的投資邏輯外，還要考慮匯率，貨幣發行量m2，以及投資標的國的政治等因素。當你買入了一個國家房產之后，相當于就持有了這個國家的貨幣，那么它的匯率貨幣發行量和政治因素會對你的投資收益形成很大的影響。

 

但是投資海外房產，一個巨大的優勢就是應對目前crs政策的實行。海外不動產是不計算在征稅范圍之內的.也能夠為客戶提供了一個合理的控制稅款的途徑。

 

02，安全需求

 

目前國內的生活環境，無論是空氣質量，還是食品安全總體上來講都很難讓人滿意。

 

但在海外基本不需要有這樣的擔憂。比如日本，每年都會吸引大量的游客前來觀光旅游，而優質的自然環境則是吸引眾多游客的主要原因。近幾年許多投資者都會選擇這些國家進行房產投資，甚至直接移民到當地生活。

 

日本超乎想象的細節、泰國清澈見底的海水、希臘蔚藍廣闊的天空，這些在國外司空見慣的景象，在國內卻變得難得一見。在那里沒有空氣污染，口罩可以放進箱底。

 

另外，國外對于食品安全問題十分重視。歐洲青睞“綠色食品”，你可以專挑貼“生態農業產品標簽”的食品。貼上這個標簽，那就表明配料經過授權認證機構的檢驗，肯定符合歐盟法令規定，是精耕細作或精細飼養而成，沒用過殺蟲劑、化肥、轉基因物質，含副作用的添加劑的使用也受到嚴格限制。

 

美國的食品產業龐大，每年的內銷食品額2400多億美元，進口食品額150多億美元，但食品業在安全方面有著出色的紀錄，被認為是世界上最安全的食品供應，美國人在日常生活中對食品安全的信任度也很高。這種安全感來源于時刻高效運轉的聯合監管體系，完備的法律法規，先進的檢測手段，完備的安全評估技術以及每年數億美元的科研投入，當然還有美國人強烈的法律意識。

 

歐美優質的生活環境和完善的食品安全措施也成為大量人群海外置業、移民的主要原因。

 

03，子女教育

 

在解決了關于生活安全需求之后，大家自然而然會開始考慮自己的下一代。

 

對于子女的教育來講，國內的教育環境，教育質量和受教育的公平程度往往迫使大量人群選擇將子女送往海外接受更加先進的西方教育。

 

雖然選擇何種教育的方式，是每個人的自由，但是讓子女接觸不同的文化已經成為目前的主流趨勢。伴隨著子女在海外接受教育，海外置業幾乎成為每一個家長的必要選擇。有些家長說我送子女出國留學，可以選擇租房呀，但每一個選擇租房的家長，在子女畢業之后都極為后悔。因為多年海外學習的生活成本中，房租花費的占比十分巨大，若在孩子出國時進行房產投資，那么利用房屋升值或房屋出租獲得的收益與留學費用相抵，你會發現留學成本會大大降低，甚至會賺取不菲的收益。

 

這種情況我們通常稱作留學剛需性購房，這樣的購房行為，其實完全可以伴隨海外投資的行為，將它合二為一。將留學變成一個，不但不花錢，還有可能有投資收益的行為，這就是我們所說的以房養學。

 

除了以上三種主流的需求之外，海外置業，海外投資的需求因人而異，有一些人是出于對身份的象征，有些旅行達人是要為自己購置旅游地產，有些人是為自己養老做準備等等。

 

看似只是簡單的一次購置房產行為，但海外置業，海外投資絕不僅僅是購置一套房子這么簡單。人們的生活，因為每一個不同的需求，不同的操作方式而發生巨大的改變。

 

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