很多人問小銘，身邊有錢、有地位的朋友大多海外購置了房產(chǎn)，為什么？

今天小銘就真真切切的告訴大家“我們?yōu)槭裁匆M(jìn)行海外房產(chǎn)的投資？”

 

 

01，投資及資產(chǎn)配置需求

 

對于房地產(chǎn)投資而言，主要分為兩種邏輯，第一種就是追求房產(chǎn)本身價(jià)值的上漲，獲得投資收益；第二種邏輯就是通過房產(chǎn)出租的形式獲取每年現(xiàn)金流的收益。

 

第一種邏輯完全適用于我們國內(nèi)的市場，房產(chǎn)價(jià)值在近20年之中，上漲速度極快，但目前上漲趨勢放緩了很多。而國際上也有很多城市在過去的十年之中房價(jià)上漲幅度很大，很多投資人也通過低位買入房產(chǎn)在高位拋售房產(chǎn)的方式賺取了不菲的差價(jià)收益。

 

但這樣的投資往往伴隨著一些問題，因?yàn)槊總€(gè)國家的政策不同，通常會(huì)收取一定的稅費(fèi)，所以我們在計(jì)算凈收益的時(shí)候，就需要把全部的持有成本考慮進(jìn)去。比如加拿大某些地區(qū)的房產(chǎn)，在出售房產(chǎn)時(shí)需要繳納上一次出售時(shí)差值的50%作為稅費(fèi)等。

 

第二種邏輯，就是通過將房屋短期或長期出租獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資方式。我國目前的房產(chǎn)租金收益在1%到2%之間，收益率在國際上屬于偏低的水平，也就是我們常說的租售比偏低。

 

而在一些旅游業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)或者名校聚集的地區(qū)，房租收益率往往會(huì)很高。像美國某些地區(qū)房產(chǎn)出租，每年稅前的收益率可達(dá)到10%以上，而歐洲一些地區(qū)的商鋪出租收益率也能達(dá)到10%以上。同時(shí)租金收益率也會(huì)伴隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而做出相應(yīng)的調(diào)整，由于歐洲經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇，因此歐洲房產(chǎn)的收益率一直處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。如果能持有房產(chǎn)超過十年以上，那么它的收益率將會(huì)變得非常可觀。

 

但租金收益率超高的地區(qū)，它的房價(jià)往往會(huì)保持一個(gè)平穩(wěn)的水平，不會(huì)隨房價(jià)的周期上漲而快速增長，但也不會(huì)隨著金融危機(jī)等問題的出現(xiàn)而導(dǎo)致房價(jià)及出租收益率的降低。

 

所以我們在考慮投資標(biāo)的的時(shí)候，一定要明確自己的投資邏輯是更傾向于房價(jià)上漲帶來的本金收益，還是更傾向于穩(wěn)定的現(xiàn)金流回收。

 

海外房產(chǎn)的投資，其實(shí)會(huì)涉及很多的外在因素，除了房產(chǎn)本身的投資邏輯外，還要考慮匯率，貨幣發(fā)行量m2，以及投資標(biāo)的國的政治等因素。當(dāng)你買入了一個(gè)國家房產(chǎn)之后，相當(dāng)于就持有了這個(gè)國家的貨幣，那么它的匯率貨幣發(fā)行量和政治因素會(huì)對你的投資收益形成很大的影響。

 

但是投資海外房產(chǎn)，一個(gè)巨大的優(yōu)勢就是應(yīng)對目前crs政策的實(shí)行。海外不動(dòng)產(chǎn)是不計(jì)算在征稅范圍之內(nèi)的.也能夠?yàn)榭蛻籼峁┝艘粋€(gè)合理的控制稅款的途徑。

 

02，安全需求

 

目前國內(nèi)的生活環(huán)境，無論是空氣質(zhì)量，還是食品安全總體上來講都很難讓人滿意。

 

但在海外基本不需要有這樣的擔(dān)憂。比如日本，每年都會(huì)吸引大量的游客前來觀光旅游，而優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境則是吸引眾多游客的主要原因。近幾年許多投資者都會(huì)選擇這些國家進(jìn)行房產(chǎn)投資，甚至直接移民到當(dāng)?shù)厣睢?/p>

 

日本超乎想象的細(xì)節(jié)、泰國清澈見底的海水、希臘蔚藍(lán)廣闊的天空，這些在國外司空見慣的景象，在國內(nèi)卻變得難得一見。在那里沒有空氣污染，口罩可以放進(jìn)箱底。

 

另外，國外對于食品安全問題十分重視。歐洲青睞“綠色食品”，你可以專挑貼“生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品標(biāo)簽”的食品。貼上這個(gè)標(biāo)簽，那就表明配料經(jīng)過授權(quán)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的檢驗(yàn)，肯定符合歐盟法令規(guī)定，是精耕細(xì)作或精細(xì)飼養(yǎng)而成，沒用過殺蟲劑、化肥、轉(zhuǎn)基因物質(zhì)，含副作用的添加劑的使用也受到嚴(yán)格限制。

 

美國的食品產(chǎn)業(yè)龐大，每年的內(nèi)銷食品額2400多億美元，進(jìn)口食品額150多億美元，但食品業(yè)在安全方面有著出色的紀(jì)錄，被認(rèn)為是世界上最安全的食品供應(yīng)，美國人在日常生活中對食品安全的信任度也很高。這種安全感來源于時(shí)刻高效運(yùn)轉(zhuǎn)的聯(lián)合監(jiān)管體系，完備的法律法規(guī)，先進(jìn)的檢測手段，完備的安全評估技術(shù)以及每年數(shù)億美元的科研投入，當(dāng)然還有美國人強(qiáng)烈的法律意識(shí)。

 

歐美優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境和完善的食品安全措施也成為大量人群海外置業(yè)、移民的主要原因。

 

03，子女教育

 

在解決了關(guān)于生活安全需求之后，大家自然而然會(huì)開始考慮自己的下一代。

 

對于子女的教育來講，國內(nèi)的教育環(huán)境，教育質(zhì)量和受教育的公平程度往往迫使大量人群選擇將子女送往海外接受更加先進(jìn)的西方教育。

 

雖然選擇何種教育的方式，是每個(gè)人的自由，但是讓子女接觸不同的文化已經(jīng)成為目前的主流趨勢。伴隨著子女在海外接受教育，海外置業(yè)幾乎成為每一個(gè)家長的必要選擇。有些家長說我送子女出國留學(xué)，可以選擇租房呀，但每一個(gè)選擇租房的家長，在子女畢業(yè)之后都極為后悔。因?yàn)槎嗄旰Ｍ鈱W(xué)習(xí)的生活成本中，房租花費(fèi)的占比十分巨大，若在孩子出國時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)投資，那么利用房屋升值或房屋出租獲得的收益與留學(xué)費(fèi)用相抵，你會(huì)發(fā)現(xiàn)留學(xué)成本會(huì)大大降低，甚至?xí)嵢〔环频氖找妗?/p>

 

這種情況我們通常稱作留學(xué)剛需性購房，這樣的購房行為，其實(shí)完全可以伴隨海外投資的行為，將它合二為一。將留學(xué)變成一個(gè)，不但不花錢，還有可能有投資收益的行為，這就是我們所說的以房養(yǎng)學(xué)。

 

除了以上三種主流的需求之外，海外置業(yè)，海外投資的需求因人而異，有一些人是出于對身份的象征，有些旅行達(dá)人是要為自己購置旅游地產(chǎn)，有些人是為自己養(yǎng)老做準(zhǔn)備等等。

 

看似只是簡單的一次購置房產(chǎn)行為，但海外置業(yè)，海外投資絕不僅僅是購置一套房子這么簡單。人們的生活，因?yàn)槊恳粋€(gè)不同的需求，不同的操作方式而發(fā)生巨大的改變。

 

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